湾岸のタワマンは軒並み壊滅へ…2020年のマンション価格、人工知能が衝撃の予想

1: 2016/07/02(土) 16:32:55.05 

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993
マンションは地域の「シンボル」。その価格次第で、周辺の地価、戸建て価格も左右される。そんなマンションの詳細な未来図を見ることで、
将来のニッポンの不動産の「全貌」が浮かび上がってきた――。

湾岸のタワマンは壊滅へ
東京オリンピックが開催される2020年にかけての不動産市場は、エリアによって「明暗」が色濃くわかれる激動の時代へ突入する。
「都心の住宅地はこれまで『西高東低』と言われていました。西の東急沿線や中央線沿線などと、東の下町エリアで人気差がありましたが、
変化が起きています。東急沿線でもエリアによっては空き家が目立つ一方、墨田区や荒川区でも開発が進み、
地価が上昇する地点が見られています。今後はこうした新しい『優勝劣敗』がさまざまなエリアで起こるでしょう。
新築マンションの供給は2020年まで高水準で推移するとみられ、エリアやカテゴリーによっては供給過剰になりかねない。
立地、構造から景観までさまざまな要素で比較されることで、価格が上昇する物件と下落する物件の差が大きく広がっていくでしょう」(ニッセイ基礎研究所主任研究員の増宮守氏)

それでは、どこが上がり、どこが下がるのか。
本誌は今回、史上初の大調査を敢行した。
不動産価格推定サービス『GEEO』を用いて、東京23区内の人気マンション117物件について現在から2020年にかけての価格の推移を予測し
、その詳細な結果をもとに「不動産の未来」がどのような姿になるかを徹底分析した。
その調査結果は不動産業界が大きな声では語れない「真実」を赤裸々に示すものとなったが、詳細については後述するとして、
まずはどのように予想価格を弾き出したかを説明しておこう。

今回、価格予測を行った『GEEO』開発者で株式会社おたに代表取締役の小谷祐一朗氏が語る。
「『GEEO』は、莫大な数のビッグデータを使って現在から未来の不動産価格を予測計算することができます。
利用するデータは、路線価、国勢調査、住宅・土地統計調査など官公庁のオープンデータに加えて、過去の不動産売買の成約価格、
駅からの距離、建物の面積、マンションのブランド価値まで含みます。さらに、それぞれの土地の地価推移データも駆使して、
1000を超えるデータから、人工知能が不動産の価格を予測します。
人工知能が決められた計算式で導き出すので、恣意性が極力排除されて、人間が弾き出すよりも客観的な結果になります」
そうして算出された結果をまとめたのが、本文最後からの表である。
まず驚きなのが、「マンションブーム」の象徴である湾岸エリアが軒並み壊滅状態となっていること。マンション評論家の榊淳司氏が指摘する。

「中央区の勝どき、月島や江東区の豊洲、有明などのタワーマンションで1割以上の暴落が予想されていますが、
実はこれは業界内では『既定路線』とされているシナリオです。これまで買い漁っていた海外投資家が去り始め、
相続税対策で盛り上がった富裕層による購入も下火。ブームはすでに終焉に向かっているのに、今後も新規物件が次々に建てられるため、
供給過剰感から価格下落は必至と見られている」

不動産エコノミストの吉崎誠二氏も言う。
「湾岸エリアは開発が集中して進み価格高騰の勢いもすごいのですが、これまでの例から考えると、こうしたエリアでは落ちる時もかなりの暴落となる。
同じく急激な開発で価格高騰したエリアでいうと、二子玉川や中目黒も『危険信号』です」
言い換えれば、これまで過大評価されてきたエリアは今後の下落リスクが高いということだ。
実は、高級住宅街の代名詞とされるあの田園調布も、「要注意エリア」。みずほ証券上級研究員の石澤卓志氏が指摘する。
「田園調布はこれまで地区計画で小型物件を規制することで、巨大豪邸が立ち並ぶ住宅街としてのスターテスを保ってきました。
しかし、現在は多額の相続税の支払いのために区割りして土地を売却したい人が増加し、土地が分割される可能性が高まっている。
街のステータスが崩れてしまえば、これまで過大評価されていた分の価値が剥がれ落ち、地価下落のリスクに直面しかねない」

(続きはサイトで)

http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/1/8/595/img_181dc7a53781c2d53752f85a5440376057413.jp
no title

2: 2016/07/02(土) 16:34:50.08 ID:APGeCQ6w
「人工知能」という言葉を出したら皆が鼻で笑う
20年後にはそうなっていると予想する

 

17: 2016/07/02(土) 16:47:25.74 ID:iR+WNCSl

>>2
「人工知能」で誤魔化しちゃあかんよな。アルゴリズムが
問題なわけで・・・

筑波の国交省技術研究所の連中は30年前から普通にソフト作って、
需要予測や地価予測なんてやってるわな。そこの大御所と何度か
お会いしたことがあるが、「10年より先の予測が難しい」という話
と「変数の導入で逆の結果も出る」ってのが面白かったな。

 

59: 2016/07/02(土) 17:08:04.68 ID:Vk8WKwHW

>>2

DEEPラーニングで
コンピューターが知能やアルゴリズムを作り出すようになるからあながち間違いではない

 

61: 2016/07/02(土) 17:11:48.83 ID:DQWFuZF+
>>59
ディープラーニングは意思決定過程が説明できないから、対人セールスには向かないらしい。
例えば「ディープラーニング不動産鑑定君」ってAIソフトがあったとしても、判断過程が説明できなければ、だれも信用してくれない。
競馬新聞と同じ程度の信頼度かな。

 

6: 2016/07/02(土) 16:39:13.52 ID:gtaVf+IV
1割なんて暴落に入らないでしょ。

 

10: 2016/07/02(土) 16:41:56.74 ID:VptA63Yz
東京なんか金持ちしか住めなくなるって事でしょ

 

100: 2016/07/02(土) 18:20:08.61 ID:LGbTQs7f
>>10
貧乏人しか住まなくなるということ
シナや朝鮮が集まって世紀末都市になる
もうなりつつあるが

 

11: 2016/07/02(土) 16:42:17.85 ID:uCENEARs
解体できずに南アやベネズエラの高層スラムみたいに
犯罪者や不法移民の巣窟になるんだろうな。
サイバーパンクっぽくていいね。

 

13: 2016/07/02(土) 16:42:56.84 ID:b0rhzhF1
地震がだいたいのことはうやむやにしてくれる

 

21: 2016/07/02(土) 16:50:35.71 ID:iR+WNCSl
>>13
その大御所も言ってたわ。「大災害や駅などの大規模施設整備で
すぐに、予測結果が変っちゃうのよ」とね。
国交省だから扱うデータが3桁違ってるけれどなw

 

16: 2016/07/02(土) 16:44:56.12 ID:GZTQ4p14
大量供給された時期に買うと住み替えたいと思う時期も重なるからね

 

18: 2016/07/02(土) 16:48:46.50 ID:JimElEaR
10年で5割上がってるのに1割で暴落とか言っちゃうんだ・・・

 

23: 2016/07/02(土) 16:51:47.48 ID:IiCHxH+7
湾岸地域のマンション買ってる人達って頭悪いのかな?

 

24: 2016/07/02(土) 16:53:05.06 ID:3vEp6EDP

田園調布の放射線状の方はもうだめでしょ。

つーか長く続くお金持ちの家は資産じゃなくて住む家だから資産価値は考えてないからどーでもいいんだろうけど、近隣に生活レベルの違う人が入って来ると嫌だよね

 

25: 2016/07/02(土) 16:53:22.80 ID:DQWFuZF+

5年後の価格なんだから、新築価格より1割程度落ちるだろ。
マンションって未入居でも1年以上経つと中古物件(10%以上の価格下落)になるんじゃなかったっけ?

なんか当たり前の話だなw

 

29: 2016/07/02(土) 16:54:58.62 ID:Wzba//yY
>>25
いや今までは中古マンションの価格が高騰してたから
購入時の倍ぐらいで売り抜けできたけど1割も下がったら大変なことだろ

 

37: 2016/07/02(土) 16:56:55.63 ID:DQWFuZF+
>>29
あぁ中古マンションの価格が1割落ちるって話か。

 

27: 2016/07/02(土) 16:53:43.47 ID:uvp8MOrw
人口減少してるんだから住宅価格下がるのは当たり前じゃないの?
10年後は3Dプリンターで住宅建ててそうだし予測付かないな

 

28: 2016/07/02(土) 16:53:55.12 ID:nRL3qXNd
そういや大江戸線の勝どきは客が多すぎてホームの増設工事してるな。

 

115: 2016/07/02(土) 19:25:18.72 ID:FBFuPXsE
>>28
勝どき駅増設は、住友村の晴海トリトン絡みと晴海のタワマン組。
中国人と住友村のために、日比谷線支線、築地~聖路加~勝どき~豊洲は必要かもな?

 

30: 2016/07/02(土) 16:55:06.30 ID:qlPz4n1f

移民居住区が発生してその地区から人が逃げ出すとかまで
ちゃんと予測できてるのか?

そうでないと何の役にも立たないぞ

 

31: 2016/07/02(土) 16:55:19.56 ID:3M2eWK2i
前提条件と、比較対象として他のエリアもないと何とも言えん。

 

33: 2016/07/02(土) 16:56:11.64 ID:xmPTuX8/

>・・タワーマンションで1割以上の暴落が予想されて

一割で暴落かよ。自分で煽りに煽った結果だろうに。

もう18年くらい昔、新しく移り住むアパート部屋をさがしていた時、
田園調布って寂れてみすぼらしい街だと思ったよ。
まあ、田園調布とは言っても地域差はあるんだろうけどね。

 

34: 2016/07/02(土) 16:56:11.80 ID:a4mEEUyd
あのタワマン見るたびなんでこんな塩害地区住みたいのかと思うわ
後の大規模修繕すごい費用かかりそうじゃん…

 

44: 2016/07/02(土) 16:59:18.85 ID:nihNaCbW

これから先、景気が良くなることはほぼ皆無だからね

タワマンなんかは、改修工事の費用が集まらずに放置されて怖いことになりそうな未来がみえる

今のうちから住むところを選択するのは、未来を見据えた立地のところにするのがいいと思う

 

52: 2016/07/02(土) 17:04:32.25 ID:oHtSezlx
マスコミに煽らせて売らせ、物件買ったら、真逆に買わなゃそんと煽る未来が見えます

 

54: 2016/07/02(土) 17:05:33.63 ID:FUSi+Hne
そもそもデータの数少なくね
そんなんで大丈夫なん

 

60: 2016/07/02(土) 17:10:53.90 ID:iR+WNCSl
>>54
少ない。国交省技研は予測10万単位~100万単位で扱っていたと思う。

 

55: 2016/07/02(土) 17:05:48.46 ID:AcaJOdw+
長期金利もいつ暴騰してもおかしくないからなあ
フローの増加を伴わないストックの増加は終焉すること必然だからなあ

 

66: 2016/07/02(土) 17:15:53.98 ID:gH6X0qti
これからは分譲価格より上がることはないだろうけど
売るまでは損は確定しないんだから気に入ってるなら住み倒すだけだ

 

67: 2016/07/02(土) 17:18:38.97 ID:S9PLjg4j
タワマンなんて安物の土地付き建売り以下で贅沢品だよな
地震が来たら毎回エレベーターは止まるし
階段で死ねる

 

68: 2016/07/02(土) 17:20:53.26 ID:MMthHS/o
投資目的だったら悲惨だな

 

70: 2016/07/02(土) 17:22:17.55 ID:7kjKaALe
冷静に考えると大企業の社員でもおいそれと買えないと思うけど。

 

71: 2016/07/02(土) 17:23:41.32 ID:w6yK4FJp
住んで10年で2割くらい下がってもなんでもなくないか?

 

76: 2016/07/02(土) 17:34:19.02 ID:iR+WNCSl
>>71
世帯増が望めない状況では、減価償却ラインより下がって
おかしくないからなぁ。

 

79: 2016/07/02(土) 17:39:38.79 ID:Uu6YuD5o

いやいや、この対策として
移民法改正してるとこであって。

ちゃーんと対応してまっせ。

 

86: 2016/07/02(土) 17:52:52.10 ID:UrKirx8Q
とは言っても都下や地方の下落よりはマシ
特に人口の減る痴呆はもうダメポ

 

89: 2016/07/02(土) 17:58:08.71 ID:JYpUp7Kj
物件で儲けようと思ってる人は2020年までと割り切ってるだろ!
買う奴は馬鹿だと思うけど

 

90: 2016/07/02(土) 18:03:51.79 ID:P6cgrscX
はるか三陸沖の地震で(液状化で)地盤があんなフニャフニャになるんだから
直下型が来たらどうなるのかということ

 

91: 2016/07/02(土) 18:05:09.04 ID:bsorTona
需要と供給で価格が決まるんだから、長期的に需要が低下していくのに、
中古市場に大量供給されることが明らかな湾岸地域は暴落必至だろ。
長期的に安定が見込めるのは、供給が限られる都心部くらいだわ。

 

92: 2016/07/02(土) 18:06:50.70 ID:cbK1RnoA
湾岸タワマンは大丈夫かよって位に作りすぎたもんな。

 

96: 2016/07/02(土) 18:12:56.61 ID:bsorTona
>>92
選手村も、オリンピック終わったら、マンションとして大量供給されるからな。

 

95: 2016/07/02(土) 18:12:14.48 ID:23M7R9tq

埋め立て地に建てた高速は地震で全滅。
東京五輪が開催されるイメージがどうしても湧いてこない。

多分20年前に関東ででかい地震が来るか、戦争か何かで東京五輪は中止になる。
マンションがーとか言ってる場合じゃないかもな。

 

97: 2016/07/02(土) 18:13:05.00 ID:WbivEwuV
嗚呼、若い女をはべらせて高層タワマンで優雅に暮らしたい

 

98: 2016/07/02(土) 18:15:01.05 ID:dXOJstSn
元々は人が住んでないようなところだったのが高層ビル建ててものすごい資産価値を生み出したんだから、ゼロから考えると1割の下落なんてカスみたいなもんだろ

 

110: 2016/07/02(土) 19:01:56.76 ID:RNOijaat

額面で夫年収800万、妻年収500万位のが、頭金1000万で、70平米弱の
専有面積のタワマンに、7000万のローンを借りて住んでる感じなのかね。

月々ローン返済が25万、共益費と修繕積立金で5万。妻の分の手取りが丸々住居費に消えてる感じか。

ま、男女共同参画とか、都心6区(w 居住の優越感とかのトレンドに乗ったこういう人たちの自己犠牲の上に日本経済は回っているんだな。

 

116: 2016/07/02(土) 19:31:45.96 ID:RS1Mi2pC

高級タワマンで2-3割を中国人が買ってたって物件もあったからな。

で、買った原因は超カンタン。
中国元がバカ高くなったのに、アベノミクスで超円安になったから、当時は
中国人から見たら、日本のマンションは、すべて4割り引き。

1億円のマンションは中国の通貨で6000万円で買えるようになった。

でももう円高、中国元安でメリットがなくなっちゃったから、ほんとに今の価格じゃ
急激に売れなくなる。

 

117: 2016/07/02(土) 19:38:58.61 ID:Xd22KGIC
今は五輪前の投資対象で値段がつりあがってる
数年後には暴落してると読む

 

124: 2016/07/02(土) 20:25:48.83 ID:yU+bJrTR
コンニャクのような地盤に建てられた免振装置付タワマンを
どれだけ信頼したらよいのか?
同時にロシアンルーレットのスリルも味わえるお得感もある。

 

137: 2016/07/02(土) 21:07:20.43 ID:Y7fmALsl
割高なタワマンは高齢者の所有が多い。
これから人口減る中で、空き部屋が増え、貸し手も減っていく。
自動運転が普及すれば、郊外に住んでも不便でなくなる。
20年後には地方のタワマンからスラム化が進む。
【不動産】湾岸のタワマンは軒並み壊滅へ…2020年のマンション価格、人工知能が衝撃の予想

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